开发商单方制定的格式条款，对买受人是否具有法律约束力？

开发商单方制定的格式条款，对买受人是否具有法律约束力？

——江西某置业有限公司与祝某、何某追偿权纠纷一案法律解析

供稿│邵贤南律师(授权发表)

【关键词】

追偿权 垫付款 格式合同 通知义务

【要点提示】

购房合同附件四《合同补充协议》中关于违约金和利息的格式条款依法属于无效条款。附件四第三条第三款不仅规定了买房人逾期还贷要向卖房人支付10%违约金，而且规定了买房人没有在规定时间内支付违约金的，还要按日以支付违约金的万分之五计算利息，但江西某置业有限公司作为开发商在与买房人签订时，没有充分告知提示买房人签订这些合同意味着什么，也没有采取合理的方式告知买房人要承担什么样的责任，卖房人不仅单方面明显加重买房人的责任，而且卖房人没有尽到告知提示的义务，对于这种苛刻的格式条款，不管实际签订合同的人是祝某还是高某，根据《合同法》第四十条及合同法解释二的规定都属于无效条款。

【当事人信息】

原告：江西某置业有限公司（卖房人）

被告：祝某、何某（买受人）

被告委托代理人：邵贤南，江西平常心律师事务所

【案情简介】

被告祝某、何某为购买原告开发的南昌房产，向银行申请贷款。2009年10月22日，被告祝某（借款人）、中国银行（贷款人）、原告（保证人）签订了《贷款合同》。

合同履行期间，被告未按约还款，原告为履行保证责任，已陆续支付银行代偿款合计410553.10元。2018年8月24日，被告祝某向原告支付482192.67元，其中71639.59元系被告归还原告起诉后代被告垫付的款项。2018年12月28日，原告以被告已归还垫付的款项为由，申请撤销被告偿还原告代偿款410553.08元之诉请。

【原告诉请】

1.被告偿还原告代偿款41055.08元（包括本金、欠息、诉讼费、财产保全费及律师费等；

2.被告支付原告违约金112493.99元（暂计算至2018年6月5日，计算至实际支付之日止；

3.本案诉讼费用等由被告承担。

【被告答辩】

首先，除了被答辩人代答辩人垫付的银行贷款，其主张的违约金、利息等诉讼请求毫无事实和法律依据，因为答辩人祝某已经全部归还被答辩人垫付的银行借款（共计482192.67元），而且答辩人已经同中国银行达成和解协议，被答辩人不存在其他任何经济损失。

其次，被答辩人的诉讼系恶意损害答辩人合法权益。按照常理，2017年5月3日东湖区法院判决被答辩人和被告一起向中国银行承担连带责任，实际的债务人是祝某，被答辩人作为担保人应当督促答辩人及时还款，而不是轻易的代答辩人垫付款项。被答辩人垫付银行贷款后，故意不通知答辩人，然后通过诉讼的方式向答辩人主张高额的违约金和利息，谋取非法利益，系恶意损害祝某的合法权益，提请法院予以查明！

最后，因被答辩人原因，导致答辩人至今仍然无法办理房屋证，答辩人暂时保留追究被答辩人承担违约责任的权利。（从交房日期2011.9.30开始，直到原告起诉后，被告找原告理论时，原告才开始通知祝某办理房产手续）。

综上，原告起诉被告支付违约金、利息、律师费均没有事实和法律依据，请法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。

【法院认为】

本院认为：本案《南昌市商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》，系合同各方真实意思表示，且形式及内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。被告未按约偿还借款本息，原告为被告代偿借款本息后，履行了保证责任义务合法取得向被告迫偿的权利。对于原告主张的代偿款41059.310元及违约金112493.99 元（暂计至2018 年6月5日，计算至实际支付之日止），根据《南昌市商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）“…。导致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起10日内按全额返还卖方代付款及该项款额外10%的违约金；若买方未按规定时间支付，买方有权按本合同第七条第一款执行”的相关约定，原告为被告代偿款项后，应履行告知义务，且代偿事项应属房屋买卖双方的重要事项，但原告并未举证证明其已按合同约定采用挂号信、特快专递或其他的方式通知被告。原告未履行上述通知义务，却径行要求被告按代偿总额的10%，并按逾期款项的日万分之五承担违约金，于法无据。通过被告21018年8月24日支付原告482192.67元的事实，虽推断被告在此之前已获知代偿事宜，但具体日期不明，此为原告举证不能所致，被告上述偿还行为应视为在原告通知之日起未逾期超过30日内完成，故被告应按代偿总额的10%支付原告违约4115.31元。原告主张并按逾期款项的日万分之五承担违约金，本院不予支持。

【法院判决】

一、被告祝某、何某于本判决生效之日起五日内支付原告江西某置业有限公司违约金4105.3元；

二、驳回江西某置业有限公司的其他诉讼请求。

【涉案法条】

《中华人民共和国担保法》

第三十一条

保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

《中华人民共和合同法》

第三十九条

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条

格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》

第十条

提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。

【律师感悟】

作为被告方代理律师，我认为原告提供的合同明显属于格式合同，所以一直帮争取法院认定原告开发商提供的合同那个补充协议属于格式条款，虽然最后一审法院还是没有认定其为格式条款，原因可能是其中牵涉面太多吧，最后法院基于平衡利益考虑还是酌情支持了原告方的10%违约金的诉请，对于对方的日万分之一点七五的主张完全没有采纳。

拿到判决书一刻，当事人还是比较满意，因为跟他的期望值比较接近了，但我自己觉得还是有点小遗憾。因为当事人不打算上诉，我也只能尊重当事人的选择。

最后，分享本人的代理词，以供大家共同探讨、指点。

附件：

代理词

尊敬的审判长、审判员：

江西平常心律师事务所接受被告祝某、何某的委托，指派邵贤南律师作为原告江西某置业有限公司与被告祝某、何某追偿权纠纷案的一审诉讼代理人，为维护被告的合法权益，依据本案事实和法律规定，发表代理意见如下：

1.祝某已经归还原告垫付的银行贷款，所以祝某已经不存在拖欠原告垫付银行贷款的问题。

2.原告主张的违约金、利息没有法律依据。理由如下：

首先，《商品房买卖合同》的附件四补充协议并没有生效。根据《商品房买卖合同》第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”，双方关于合同未尽事项，明确约定必须由双方另行签订补充协议，但《商品房买卖合同》和附件四上均并没有祝某和何某本人签字确认，所以补充协议对祝某和何某并不产生约束力，该协议并不生效。

其次，附件四《合同补充协议》中关于违约金和利息的格式条款依法属于无效条款。附件四第三条第三款不仅规定了买房人逾期还贷要向卖房人支付10%违约金，而且规定了买房人没有在规定时间内支付违约金的，还要按日以支付违约金的万分之五计算利息，但江西某置业有限公司作为开发商在与买房人签订时，没有充分告知提示买房人签订这些合同意味着什么，也没有采取合理的方式告知买房人要承担什么样的责任，这不仅明显加重买房人的责任，而且卖房人没有尽到告知提示的义务，对于这种苛刻的格式条款，不管实际签订合同的人是祝某还是某，根据《合同法》第四十条及合同法解释二的规定都属于无效条款。

再次，原告对附件四《合同补充协议》第三条第三款规定的理解存在严重错误。该补充协议明确约定，原告有权向被告收取违约金、利息的条件必须同时满足以下三个条件：

一、被告逾期支付银行贷款的；

二、原告代被告偿还银行贷款；

三、原告有告知的义务，就是必须在通知被告之日起十日后才可以向被告主张该项权利。

以上三个条件缺一不可。原告从未通知过被告祝某或者何某，其提供的证据也无法证明自己穷尽了通知被告的途径，所以原告无权向被告主张高额违约金和利息。

综上，被告已经全部归还原告代垫付的银行贷款，原告主张的违约金、利息等主张也均没有事实和法律依据，请法院驳回原告对被告的诉讼请求。

代理人：邵贤南律师

二〇一八年十二月十七日